La Ley de Vivienda ha introducido nuevas variables en el análisis de la inversión residencial en España. Limitaciones sobre las rentas en determinadas zonas, nuevas obligaciones para los propietarios y un mayor peso de la regulación están llevando a muchos inversores a revisar no solo cuánto puede rentar un inmueble, sino también bajo qué condiciones podrán explotarlo durante los próximos años. Para quienes ya tienen patrimonio en VUT, este escenario abre además el debate sobre la rotación hacia activos profesionales de hospitality, como Apartamentos Turísticos y hoteles.
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, no regula directamente qué inmueble puede funcionar como VUT, Apartamento Turístico u hotel. Esa distinción depende de otras normas turísticas, urbanísticas y autonómicas. Sin embargo, sí ha modificado algunas de las reglas que afectan al propietario que invierte en vivienda destinada al alquiler y ha situado el riesgo regulatorio en un lugar mucho más relevante dentro de cualquier estrategia patrimonial.
Uno de los principales cambios introducidos por la Ley de Vivienda es la posibilidad de declarar zonas de mercado residencial tensionado. En esos ámbitos pueden aplicarse limitaciones a la renta de los nuevos contratos y, en determinados supuestos, el precio puede quedar vinculado al sistema estatal de índices de referencia, especialmente cuando el propietario tiene la consideración de gran tenedor.
Esto supone un cambio importante desde el punto de vista inversor. La previsión de ingresos de un activo residencial ya no depende únicamente de la evolución del mercado: en determinados territorios puede estar condicionada también por el marco regulatorio aplicable.
La ley también trasladó al propietario los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato en el alquiler residencial e introdujo protecciones adicionales para determinados inquilinos vulnerables, incluida una posible prórroga extraordinaria cuando el arrendador sea gran tenedor. A ello se suma un nuevo marco para la actualización anual de las rentas, actualmente vinculado al Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV).
La situación obliga a introducir más variables en los modelos de inversión: capacidad de actualización de rentas, costes, perfil del propietario, regulación aplicable y horizonte de explotación.
Para un propietario de VUT aparece además una segunda capa regulatoria.
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La cuestión para el inversor es que ambas tendencias terminan confluyendo: por un lado, la vivienda residencial se mueve dentro de un marco cada vez más intervenido y condicionado por su función habitacional; por otro, la utilización turística de una vivienda está sometida a requisitos específicos cada vez más relevantes.
Esto cambia la forma de valorar un inmueble.
Hace unos años podía bastar con preguntarse cuánto podía generar una vivienda en alquiler o mediante explotación turística. Hoy resulta necesario añadir otras preguntas: qué uso tiene autorizado, qué normativa le afecta, qué margen existe para adaptar su explotación y hasta qué punto la tesis de inversión depende de futuras decisiones administrativas.
Es aquí donde AT y hoteles pueden cobrar interés para determinados propietarios e inversores. Para quien ya posee una o varias VUT, esto abre una cuestión que es más patrimonial que turística:
¿Tiene sentido mantener capital invertido en viviendas turísticas individuales o puede ser el momento de rotar parte de ese patrimonio hacia AT, hoteles u otros activos de hospitality con un modelo de explotación más definido?
En Hestia acompañamos a propietarios e inversores en ese análisis, estudiando conjuntamente valor, uso, situación urbanística, explotación, fiscalidad, regulación, rentabilidad y estrategia de salida.