La posible aplicación de este impuesto no implicaría necesariamente una pérdida equivalente de rentabilidad, ya que habría que tener en cuenta la repercusión al huésped y la deducción del IVA asociado a determinados gastos.
El debate sobre una posible aplicación de un IVA del 10% a determinados alquileres turísticos de corta duración ha vuelto a poner el foco sobre la fiscalidad de las viviendas turísticas y, especialmente, sobre su posible impacto en la rentabilidad de los propietarios.
Sin embargo, equiparar directamente un IVA del 10% con una pérdida del 10% de rentabilidad supone simplificar demasiado el análisis.
El efecto real dependería de varios factores: la capacidad de trasladar el impuesto al precio final, la respuesta de la demanda y los gastos asociados a la explotación del alojamiento que pudieran generar IVA deducible.
Para entenderlo, puede utilizarse un ejemplo sencillo.
Si una estancia tiene actualmente un precio de 1.000 euros y el propietario pudiera repercutir íntegramente un IVA del 10% al huésped, el precio final pasaría a 1.100 euros.
En este caso, los 100 euros adicionales corresponderían al impuesto, mientras que los 1.000 euros continuarían siendo la base del servicio.
El principal interrogante estaría, por tanto, en determinar hasta qué punto el mercado podría absorber ese incremento de precio sin afectar a la ocupación o a la competitividad del alojamiento.
Existe además otra variable relevante.
Si la actividad pasara a estar sujeta a IVA, el propietario tendría que realizar las correspondientes liquidaciones, pero también podría deducir el IVA soportado en determinados gastos vinculados directamente a la actividad, siempre que se cumplieran los requisitos fiscales correspondientes.
Entre estos gastos pueden encontrarse conceptos habituales como suministros, reparaciones, mantenimiento, servicios de gestión, gestoría o determinadas compras necesarias para la explotación del inmueble.
Muchos de estos servicios están gravados con un IVA del 21%.
Por ello, para conocer el impacto económico real no bastaría con calcular el 10% sobre la facturación. Habría que analizar la diferencia entre el IVA repercutido al huésped y el IVA soportado que pudiera resultar deducible.
Un impacto que podría ser sensiblemente inferior
La estructura económica de cada alojamiento es diferente, por lo que no existe un porcentaje único aplicable a todos los propietarios.
En estimaciones realizadas anteriormente por Hogarium sobre alojamientos con una estructura estándar de gastos, el impacto económico potencial se situaba aproximadamente entre un 2% y un 4%, lejos de una reducción directa del 10%.
Se trata, en cualquier caso, de una estimación orientativa. El resultado dependería de variables como los costes de explotación, el margen del alojamiento, el nivel de ocupación o la política de precios.
El debate fiscal tampoco puede analizarse únicamente como una nueva carga sobre las viviendas turísticas.
Una regulación de estas características supondría también un acercamiento de su tratamiento tributario al de otras modalidades de alojamiento, como hoteles y apartamentos turísticos, que ya operan sujetos a IVA.
En este sentido, las posibles modificaciones forman parte de un contexto más amplio de ordenación y homogeneización del sector turístico, tanto desde el punto de vista normativo como fiscal.
El posible incremento del IBI constituye una cuestión diferente.
Cualquier recargo dependería de la regulación finalmente aprobada y de las competencias y decisiones de cada ayuntamiento.
Por tanto, no podría interpretarse como una subida automática para todas las viviendas turísticas, sino como una cuestión que tendría que analizarse de forma independiente en cada municipio.
Cualquier cambio fiscal sobre las viviendas turísticas requerirá estudiar el impacto sobre cada activo de manera individual.
El precio, la ocupación, los gastos, la capacidad de repercutir el impuesto y las deducciones aplicables serán determinantes para calcular el efecto real sobre la rentabilidad.
Por ello, más allá del porcentaje nominal del impuesto, la clave estará en analizar la estructura económica completa de cada inmueble antes de extraer conclusiones sobre su rentabilidad.