El Ayuntamiento intensifica el control sobre las viviendas de uso turístico desde 2024, mientras la regulación urbanística marca nuevas condiciones para el desarrollo de alojamientos turísticos y la inversión inmobiliaria en Sevilla.
Sevilla continúa endureciendo el control sobre las viviendas de uso turístico (VUT). Desde 2024, el Ayuntamiento ha solicitado a la Junta de Andalucía la cancelación de 402 viviendas turísticas al considerar que incumplen los requisitos necesarios para desarrollar legalmente esta actividad.
Las actuaciones forman parte de las medidas de vigilancia impulsadas por la Gerencia de Urbanismo para comprobar la adecuación de estos alojamientos a la normativa vigente. El objetivo es identificar aquellos inmuebles cuya actividad turística no se ajusta a las condiciones urbanísticas exigidas y solicitar, cuando corresponda, su baja en el Registro de Turismo de Andalucía.
No obstante, existe una diferencia importante entre las solicitudes presentadas por el Ayuntamiento y las cancelaciones efectivamente ejecutadas por la administración autonómica, responsable del registro turístico. Por tanto, las 402 solicitudes no equivalen necesariamente a otras tantas viviendas dadas de baja.
Este proceso coincide con una etapa de cambios en la regulación del alojamiento turístico en Sevilla, donde las limitaciones municipales y el cumplimiento de los requisitos urbanísticos están adquiriendo un peso creciente.
La información municipal publicada señala que la oferta de viviendas turísticas en Sevilla se ha reducido respecto a los niveles registrados en 2023.
Según las estimaciones de Lighthouse Intelligence utilizadas como referencia por el Ayuntamiento, la ciudad contaba entonces con aproximadamente 10.800 viviendas de uso turístico. Por su parte, los datos del Registro de Turismo de Andalucía recogidos en la información de octubre de 2026 situaban la cifra en 9.576 viviendas inscritas.
Aunque la diferencia entre ambos valores supera las 1.200 unidades, conviene señalar que proceden de fuentes y metodologías distintas. Por ello, no es posible determinar únicamente a partir de estas cifras cuántas viviendas han abandonado efectivamente el mercado ni atribuir toda la variación a las medidas municipales.
En paralelo, la Junta de Andalucía había cancelado 237 viviendas turísticas en Sevilla hasta mayo de 2026, según los datos autonómicos citados en la misma información periodística.
La evolución de estos registros pone de manifiesto la importancia de distinguir entre las viviendas comercializadas en plataformas digitales, las inscritas administrativamente y aquellas que cumplen todos los requisitos necesarios para ejercer la actividad.
Uno de los principales cambios en la regulación municipal se produjo el 17 de octubre de 2024, cuando el Pleno del Ayuntamiento aprobó definitivamente una limitación del número de viviendas de uso turístico en la ciudad.
La medida, que entró en vigor el 29 de octubre de ese mismo año, establece un máximo del 10 % de viviendas turísticas respecto al parque de viviendas familiares de cada uno de los 108 barrios de Sevilla.
Según la Gerencia de Urbanismo, en el momento de su aprobación existían once barrios, pertenecientes a los distritos Casco Antiguo y Triana, que superaban el límite establecido y, por tanto, no podían admitir nuevas viviendas de esta modalidad.
La regulación distingue entre diferentes situaciones: los barrios que superan el porcentaje máximo, aquellos cuya presencia de VUT se sitúa entre el 5 % y el 10 % y las zonas donde la proporción es inferior al 5 %.
De esta manera, Sevilla no ha establecido una prohibición generalizada de nuevas viviendas turísticas en todo su territorio, sino un sistema de limitaciones condicionado por la concentración de estos alojamientos en cada barrio.
El acuerdo municipal responde, entre otros motivos recogidos en su justificación, a la necesidad de abordar cuestiones relacionadas con la disponibilidad de vivienda, la despoblación de determinadas zonas y las consecuencias de la actividad turística sobre el entorno residencial.
La cancelación de una vivienda turística puede producirse cuando deja de cumplir los requisitos establecidos en la normativa aplicable.
El Decreto 31/2024, de 29 de enero, de la Junta de Andalucía, modificó la regulación de las viviendas de uso turístico y reforzó las competencias municipales para determinar las condiciones urbanísticas de esta actividad.
La norma reconoce que corresponde a los ayuntamientos establecer, a través de sus instrumentos de planeamiento y ordenanzas, las condiciones de compatibilidad del uso turístico con las distintas tipologías de suelo y los edificios existentes.
Esto significa que la inscripción de una vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía no elimina la obligación de cumplir las exigencias urbanísticas municipales.
Entre los aspectos relevantes se encuentran la adecuación del inmueble al uso previsto, el cumplimiento de los requisitos establecidos para la actividad y las limitaciones que puedan resultar aplicables por su ubicación.
En consecuencia, los propietarios que destinan sus inmuebles al alojamiento turístico deben atender tanto a la normativa autonómica como a las disposiciones urbanísticas de Sevilla.
Mientras Sevilla aplica limitaciones por barrios, otras ciudades españolas han recurrido a mecanismos de suspensión temporal de nuevas implantaciones turísticas.
La posibilidad de establecer una moratoria también forma parte del debate urbanístico sevillano.
Según la información publicada por Diario de Sevilla, el Ayuntamiento sostiene que las modificaciones introducidas en el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) en junio de 2022 condicionan la posibilidad de adoptar una suspensión semejante a la de otras ciudades.
El Consistorio considera que su margen actual de actuación se encuentra vinculado a la regulación urbanística existente y a las limitaciones aprobadas en 2024.
Sin embargo, la interpretación no es unánime. Los especialistas jurídicos consultados por el citado periódico señalan que la legislación urbanística y turística ofrece instrumentos para establecer restricciones adicionales, siempre que estén suficientemente justificadas y respeten los principios legales correspondientes.
Por tanto, la discusión no se limita a la conveniencia de restringir las VUT, sino que también afecta a los instrumentos jurídicos que pueden emplearse para hacerlo.
Sevilla avanza hacia un mayor control de las viviendas de uso turístico, un escenario que obliga a analizar con más precisión cada oportunidad de inversión y sitúa la seguridad urbanística entre los factores determinantes para el futuro del alojamiento turístico en la ciudad.