En un contexto de creciente presión regulatoria sobre el mercado del alquiler turístico, los propietarios de viviendas destinadas a este uso en España se enfrentan a un sistema fiscal cada vez más complejo y, en muchos casos, más exigente.
Aunque no existe un único impuesto específico para los pisos turísticos, la combinación de IRPF, IVA en determinados supuestos y tributos locales puede elevar la carga fiscal efectiva hasta niveles que, en determinados escenarios, se sitúan entre el 30% y el 40% de los beneficios obtenidos.
La clave del sistema está en que los ingresos derivados del alquiler turístico se declaran, con carácter general, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), regulado por la Ley 35/2006.
En este tributo, los beneficios —es decir, ingresos menos gastos deducibles como comunidad, IBI, suministros o amortización del inmueble— tributan como rendimientos del capital inmobiliario.
Los tipos impositivos son progresivos y pueden oscilar aproximadamente entre el 19% y el 47%, en función del nivel total de ingresos del contribuyente.
A ello se suma una cuestión clave: la diferencia entre el alquiler turístico “pasivo” y la prestación de servicios propios de la industria hotelera. La Ley 37/1992 del IVA establece que, en general, el alquiler de viviendas está exento de IVA.
Sin embargo, cuando el propietario ofrece servicios adicionales como limpieza periódica durante la estancia, recepción o restauración, la actividad puede considerarse empresarial y quedar sujeta a un IVA del 10% o incluso del 21%, dependiendo del nivel de servicios prestados.
Este matiz ha sido desarrollado por la interpretación de la Agencia Tributaria y la jurisprudencia europea, lo que ha generado una importante casuística.
Además, los propietarios deben hacer frente a otros tributos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), de carácter municipal, que suele oscilar entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral, así como posibles tasas turísticas en determinadas ciudades y comunidades autónomas.
En el caso de Andalucía, por ejemplo, el alquiler turístico está regulado por el Decreto 28/2016, que obliga al registro de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía y establece requisitos específicos de funcionamiento.
También existe una creciente obligación de control fiscal derivada de la Ley 11/2021 de medidas de prevención del fraude, que obliga a las plataformas digitales de alquiler a reportar información a la Agencia Tributaria, incrementando la trazabilidad de los ingresos.
En conjunto, este marco normativo no implica que todos los propietarios paguen automáticamente entre el 30% y el 40% de sus ingresos en impuestos.
Sin embargo, en la práctica, cuando se combinan tipos progresivos de IRPF, pérdida de reducciones aplicables a otros tipos de alquiler, posibles recargos por servicios sujetos a IVA y ausencia de beneficios fiscales específicos, la carga efectiva puede situarse en ese rango en determinados casos.